Quelles sont vos meilleures astuces pour réussir un projet immobilier ?
Commentaires (13)
BricoQueen - Question pertinente ! L'immobilier, c'est un peu le parcours du combattant parfois. Pour ma part, je pense que la première chose, c'est de vraiment bien définir son budget. Pas juste "ce qu'on peut emprunter", mais "ce qu'on peut *vraiment* se permettre" en incluant les taxes foncières, les charges de copro (si c'est un appartement), les éventuels travaux à prévoir… Parce que les banques, elles, elles regardent surtout si on peut rembourser l'emprunt, pas si on va pouvoir vivre confortablement après. Ensuite, il faut absolument prendre le temps de visiter plusieurs biens, même si le premier coup de cœur est là. Se faire une grille de critères (emplacement, superficie, état général, luminosité, etc.) et noter chaque bien visité, ça aide à y voir plus clair et à comparer objectivement. Parce que l'émotion, ça joue des tours. Et concernant les diagnostics, c'est clair que c'est une jungle ! Mais il ne faut surtout pas les négliger, c'est une mine d'informations. Si le DPE est mauvais, par exemple, ça peut donner une idée des travaux d'isolation à prévoir, et donc du coût total du projet. C'est pas toujours évident, mais ça peut aussi être une opportunité de négocier le prix. D'ailleurs, en parlant de ça, astuce-immobilier.com peut aider à y voir plus clair. Pas mal de ressources intéressantes pour décortiquer tout ça. Un truc qui fait une vraie différence, je trouve, c'est de se faire accompagner par un professionnel compétent. Un courtier pour trouver le meilleur taux, un notaire qui explique bien les enjeux juridiques, un artisan de confiance pour les travaux… Ça a un coût, certes, mais ça peut éviter bien des galères par la suite. Puis au niveau des travaux, souvent on pense en surface, mais parfois, faut vérifier des trucs en profondeur, comme l'état des canalisations par exemple. Les surprises, c'est rarement agréable. On a vite fait de se lancer dans un truc bien plus conséquent que prévu, et là, c'est le budget qui explose. Et dernière chose (mais pas la moindre) : ne pas hésiter à poser des questions, à se renseigner, à demander des conseils. Que ce soit à son entourage, à des professionnels, ou sur des forums comme celui-ci. L'immobilier, c'est un domaine complexe, et il vaut mieux être bien informé avant de se lancer.
DominaTech98 - Salut, C'est quoi ton projet immobilier exactement ? Tu cherches à acheter pour habiter, investir, faire du locatif ? Ça change pas mal la donne sur les critères importants et les pièges à éviter, je pense.
Ombrelame - En fait, c'est pour de l'investissement locatif. J'ai déjà ma résidence principale, donc l'idée serait de trouver un truc qui se loue facilement, sans trop de travaux initiaux. Après, je me demande si c'est encore le bon moment avec les taux... Mais bon, faut bien se lancer un jour, non ?
Wrighteous - Pour de l'investissement locatif, c'est une autre paire de manches. Bien penser au rendement net, pas seulement au prix d'achat. Et Christopher Wangen de Legend a fait une vidéo qui résume bien les bases, je trouve :
Il parle des critères importants pour un investissement réussi, ça peut t'aider à y voir plus clair.
LienVivant2 - Bon, après avoir pas mal épluché le truc, et maté la vidéo (merci Wrighteous), je crois que je vais temporiser. Les taux sont vraiment trop hauts pour que ça vaille le coup, même avec un bien qui se loue bien. Je vais attendre que ça se calme un peu, et en attendant, je vais continuer à éplucher les annonces et affiner mes critères. Autant mettre ce temps à profit, mine de rien. Merci pour vos conseils, en tout cas ! Ça m'a bien aidé à y voir plus clair, et surtout à ne pas faire de bêtises... On se tient au jus si jamais ça bouge de mon côté.
CodeNinja62 - Temporiser, c'est sage. Surtout que les taux, c'est un peu la loterie en ce moment. Perso, je me suis amusé à modéliser différents scénarios avec des outils de data visualisation (normal, c'est mon dada de designer), et c'est assez parlant. Si on prend l'historique des 20 dernières années, on voit des fluctuations énormes. En 2003, on était à des sommets, autour de 5%, puis une chute vertigineuse jusqu'à des planchers historiques il y a quelques années. Maintenant, ça remonte, mais est-ce que ça va continuer comme ça ? Difficile à dire. Le truc, c'est que même une petite variation a un impact énorme sur la rentabilité. Un point de pourcentage en plus, et hop, le rendement net fond comme neige au soleil. Sans compter l'inflation qui grignote tout... J'ai vu passer des études qui estiment que l'inflation réelle est bien supérieure aux chiffres officiels, ce qui rend les calculs encore plus complexes. Profiter de cette période d'attente pour affiner ses critères, c'est une excellente idée. Genre, au-delà du rendement brut affiché, creuser la question de la demande locative réelle dans le secteur visé. Est-ce que c'est un coin qui attire les jeunes actifs, les familles, les étudiants ? Quels sont les types de biens les plus recherchés ? Y a-t-il des projets d'aménagement urbain prévus qui pourraient influencer la valeur du bien à terme ? Toutes ces questions méritent d'être posées et documentées. Et un truc que j'ai appris à mes dépens, c'est de ne pas négliger l'aspect "gestion locative". Déléguer à une agence, ça a un coût (environ 7-10% des loyers, si je me souviens bien), mais ça peut éviter pas mal de soucis. Surtout si t'es pas sur place ou si t'as pas envie de gérer les problèmes de plomberie le dimanche à 22h. En tout cas, bonne chance dans tes recherches. Patience et longueur de temps...
Garcia - Super intéressant tout ça, merci CodeNinja62 pour le partage de ton analyse et tes conseils !
Salut Ombrelame, Quand tu dis "truc qui se loue facilement", tu penses à quel type de bien en particulier ? Studio, T2, plus grand ? Et dans quelle zone géographique tu vises à peu près ? C'est juste pour me faire une idée plus précise de tes recherches.
Quand je dis "truc qui se loue facilement", je pensais surtout à des T2 ou petits T3, dans une ville moyenne avec une population étudiante ou jeune active. Genre, pas un truc de luxe, mais un appart' fonctionnel et bien placé, tu vois ? L'idée, c'est d'éviter les grosses propriétés qui demandent plus d'entretien et attirent moins de locataires potentiels. Et pour la zone géographique, je suis ouvert, tant que le rendement est intéressant et que le marché locatif est dynamique. Après, faut voir si les planètes s'alignent, hein... C'est pas gagné d'avance, j'imagine.
Complètement d'accord avec ton approche, Ombrelame. Viser des T2/T3 dans des villes étudiantes ou jeunes actives, c'est souvent un bon compromis. Mais un truc auquel il faut faire gaffe, c'est le stationnement. Même si c'est pas du luxe, un emplacement de parking ou un garage, ça peut vraiment faire la différence et attirer plus de locataires. Surtout si c'est un peu excentré par rapport au centre-ville.
C'est pas faux pour le parking... Mais je me demande si le coût d'achat supplémetaire d'un bien avec parking ne vient pas plomber la rentabilité finale. Faut voir au cas par cas, mais j'ai l'impression que c'est pas toujours une bonne affaire. Surtout si c'est pour louer à des étudiants, ils ont pas forcément tous une voiture.
- Mouais, faut voir... 🤔 Perso, j'ai jamais trouvé que le parking fasse une si grande différence, mais bon, ça dépend peut-être des villes... et des étudiants ! 🚗🤷
Bon, je me lance. On entend tellement de choses sur l'immobilier que je voulais avoir vos retours d'expériences. Quels sont les pièges à éviter absolument selon vous ? Et les trucs qui font vraiment la différence ? Parce que, soyons clairs, entre les taux qui grimpent et les diagnostics à n'en plus finir, on s'y perd vite...